La Legge di Bilancio 2026 ha riaperto i termini per la trasformazione agevolata delle società immobiliari di gestione in società semplici. Questa misura consente alle società di uscire dall’ambito IRES, allineando la forma giuridica alla reale attività di gestione passiva e favorendo il disinvestimento immobiliare tramite un prelievo fiscale ridotto.
I vantaggi del regime agevolato
La trasformazione offre significativi benefici fiscali e operativi:
- Base imponibile catastale: La plusvalenza da trasformazione può essere determinata assumendo il valore catastale degli immobili, anziché il valore normale, con l’applicazione di un’imposta sostitutiva.
- Continuità del possesso: In caso di successiva cessione dell’immobile, è possibile computare il periodo di possesso maturato dalla società trasformata. Se la cessione avviene dopo il quinquennio (calcolato dalla data di acquisto originaria), la plusvalenza realizzata dalla società semplice risulta non imponibile.
- Efficienza gestionale: Il regime consente di superare gli incombenti contabili tipici delle società di capitali, in piena coerenza con la natura di società semplice.
Attenzione alla posizione dell’Agenzia delle Entrate
Nonostante la legittimità delle operazioni, l’Amministrazione Finanziaria ha espresso riserve, focalizzandosi in particolare sul possibile risparmio fiscale derivante dall’utilizzo del criterio catastale. Nella risposta ad interpello n. 456/2023, l’Agenzia ha sollevato dubbi circa un potenziale indebito vantaggio fiscale.
Sebbene tale impostazione appaia criticabile sul piano sistematico — dato che la legge offre opzioni con impatti fiscali differenti — è necessario valutare con prudenza l’opportunità dell’operazione, specialmente in caso di cessione dell’immobile a breve termine. Per mitigare il rischio di contestazioni di abuso del diritto, alcuni professionisti valutano la corresponsione del prelievo sostitutivo calcolato sul valore di mercato, eliminando così in radice la base della contestazione erariale.