La Legge di Bilancio 2026 ha modificato profondamente il regime delle locazioni brevi, abbassando da quattro a due il numero di appartamenti oltre il quale l’attività si presume esercitata in forma imprenditoriale. Dal 1° gennaio 2026, i contribuenti che destinano più di due immobili a tale finalità sono obbligati ad aprire la partita IVA.
Il passaggio dal regime privatistico a quello d’impresa
Per molti proprietari che fino al 31 dicembre 2025 gestivano fino a quattro immobili come privati, si pone oggi il tema della scelta del regime fiscale. L’opzione per il regime forfettario appare spesso la più conveniente, ma con un’importante incognita legata all’aliquota sostitutiva.
Aliquota al 5% o al 15%? Il rischio della “prosecuzione”
Il regime forfettario prevede un’aliquota agevolata del 5% per i primi cinque anni di attività, a condizione che questa non costituisca una mera prosecuzione di un’attività precedentemente svolta.
- Se il passaggio alla gestione imprenditoriale è imposto esclusivamente dalla nuova legge, è possibile sostenere la novità dell’impresa?
- In caso contrario, l’aliquota applicabile sarà quella ordinaria del 15%.
Valutazioni di convenienza e controlli
La scelta del regime forfettario deve tenere conto anche della possibile non iscrizione alla gestione INPS commercianti (ad esempio per lavoratori dipendenti full-time), che aumenterebbe il risparmio fiscale. Tuttavia, l’accesso al forfettario è precluso a chi ha redditi da lavoro dipendente eccedenti i 30.000 euro (35.000 per il 2025) o detiene partecipazioni in società di persone.
L’abbassamento della soglia presuntiva mira a un maggiore controllo del settore, anche grazie ai dati della comunicazione DAC7 a disposizione del Fisco, facilitando verifiche incrociate sulle locazioni effettive.