Aggiornato al 13 gennaio 2026 – La Legge di Bilancio 2026 (L. n. 199/2025, pubblicata in G.U. n. 301 del 30 dicembre 2025 – Suppl. Ordinario n. 42) è in vigore dal 1° gennaio 2026 e ha introdotto modifiche alla disciplina della rivalutazione (rideterminazione del valore di acquisto) delle partecipazioni societarie e dei terreni, ai sensi degli artt. 5 e 7 della L. n. 448/2001. L’art. 1, comma 144, L. 199/2025 aumenta l’aliquota dell’imposta sostitutiva per le partecipazioni dal 18% al 21%, mentre per i terreni resta confermata al 18%.
Questa misura, resa strutturale dalla Legge di Bilancio 2025 (art. 1, comma 30, L. 207/2024), permette ai soggetti non esercenti attività d’impresa di rideterminare il costo fiscale dei beni posseduti al 1° gennaio di ciascun anno, riducendo le plusvalenze tassabili in caso di cessione futura (art. 67 TUIR).
Ambito Oggettivo e Soggettivo
Partecipazioni: La rivalutazione si applica a partecipazioni negoziate (quotate) e non negoziate (non quotate), inclusi quote di S.r.l., azioni, diritti reali su titoli e opzioni/warrant. Il valore rideterminato sostituisce il costo storico ai fini delle plusvalenze.
Terreni: Riguarda terreni edificabili e con destinazione agricola. Il valore periziato diventa il nuovo costo fiscale per il calcolo delle plusvalenze (artt. 67, comma 1, lett. a) e b), TUIR).
Soggetti ammessi:
- Persone fisiche, per beni non detenuti in regime d’impresa.
- Società semplici e associazioni equiparate (art. 5 TUIR).
- Enti non commerciali, limitatamente ad attività non imprenditoriali.
- Soggetti non residenti senza stabile organizzazione in Italia, se la plusvalenza è imponibile in Italia.
Esclusi: Titolari di reddito d’impresa (imprenditori individuali, società di persone/ capitali) per beni in contabilità; debiti non compatibili.
La rivalutazione non consente la realizzazione di minusvalenze deducibili (art. 5, comma 6, L. 448/2001); se il prezzo di cessione è inferiore al valore rivalutato, la minusvalenza non è fiscalmente rilevante.
Aliquote dell’Imposta Sostitutiva
L’imposta sostitutiva è calcolata sul valore risultante dalla perizia al 1° gennaio 2026:
- Partecipazioni: 21% (aumentata dall’art. 1, comma 144, L. 199/2025, che modifica l’art. 5, comma 2, L. 448/2001, sostituendo “18%” con “21%”).
- Terreni: 18% (invariata).
Storico aliquote (per rivalutazioni riferite al 1° gennaio):
- Fino al 2024: 16%.
- 2025: 18%.
- Dal 2026: 21% (partecipazioni) / 18% (terreni).
Il risparmio fiscale deriva dalla differenza con l’aliquota ordinaria sulle plusvalenze (26% per partecipazioni; IRPEF progressiva per terreni). Convenienza maggiore per plusvalenze elevate, da valutare caso per caso considerando costi perizia.
Requisiti e Procedura di Adesione
Requisiti:
- Possesso dei beni al 1° gennaio 2026.
- Perizia giurata di stima:
- Partecipazioni non quotate: redatta da dottore commercialista, revisore legale o equivalente, riferita al patrimonio netto al 1° gennaio (possibile usare bilancio al 31/12/2025).
- Partecipazioni quotate: valore normale (art. 9 TUIR), media aritmetica prezzi di dicembre 2025.
- Terreni: redatta da ingegnere, geometra, agronomo o perito edile/agrario.
- Asseverazione perizia presso Tribunale, Giudice di Pace o Notaio.
Come aderire:
- Redigere e asseverare la perizia entro il 30 novembre 2026.
- Versare l’imposta sostitutiva (unica soluzione o prima rata) entro la stessa data.
- Nessuna domanda formale; l’opzione si esercita con il versamento e la perizia.
- Codice tributo: 8055 (partecipazioni), 8056 (terreni), via F24.
In caso di rivalutazioni pregresse, detrarre imposte già versate.
Opzioni di Pagamento e Rateizzazione
- Unica soluzione: Entro 30 novembre 2026.
- Rateizzazione: Fino a 3 rate annuali di pari importo, con interessi al 3% annuo sulle rate successive alla prima.
- Prima rata: entro 30 novembre 2026.
- Rate successive: entro 30 novembre degli anni seguenti.
L’imposta è compensabile con crediti tributari. Per comproprietà, versamento proporzionale.
Effetti Fiscali e Decadenza
Effetti: Il valore rivalutato riduce le plusvalenze future; sospensione azioni esecutive non applicabile (diversa da definizioni agevolate debiti). Non decade per mancati pagamenti rate, ma rate insolute generano interessi e sanzioni.
Convenienza: Per partecipazioni (21%), risparmio 5% vs 26%; per terreni (18%), maggiore margine. Analizzare con perizia costi/benefici.
Tabella Riassuntiva Scadenze Principali 2026
| Evento | Data | Note |
|---|---|---|
| Riferimento valore beni | 1° gennaio 2026 | Base per perizia |
| Redazione/ascrizione perizia | Entro 30/11/2026 | Obbligatoria per opzione |
| Versamento imposta (unica/prima rata) | Entro 30/11/2026 | Codici 8055/8056 F24 |
| Rate successive (se rateale) | 30/11 anni successivi | Con interessi 3% |
Per verifiche, consultare il cassetto fiscale AdER e Normattiva per L. 199/2025. I modelli dichiarativi 2026 (Redditi/770) integrano le novità nei quadri RT/RM.