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Non blocca l’IRPEF la risoluzione retroattiva della locazione commerciale

Per la Cassazione, non è opponibile all’Agenzia delle Entrate la retroattività della risoluzione consensuale
E’ noto da tempo - tra gli addetti ai lavori - che nel nostro ordinamento tributario è presente una stortura nella tassazione dei canoni di locazione commerciali, che vengono comunque tassati a prescindere dalla loro effettiva percezione.
In sostanza viene tassato un reddito puramente virtuale, in contrasto con i principi costituzionali della capacità contributiva.
I tentativi compiuti per correggere tale stortura sono andati finora a vuoto.
La giurisprudenza è poi granitica nel validare il principio della tassazione dei canoni “fantasma”.
L’ultima conferma si ha con la sentenza della Cassazione n. 348, depositata il 9 gennaio 2019.
Questi i fatti di causa.
Nel 2000, i proprietari di un immobile commerciale stipulavano un contratto di locazione con una società a loro riconducibile.
Tuttavia la società non corrispondeva nel tempo alcun canone di locazione e i proprietari si limitavano a dichiarare ai fini IRPEF la sola rendita catastale dell’immobile.
Nel 2006, l’Agenzia delle Entrate notificava loro un avviso di accertamento per il recupero delle imposte sui redditi sui canoni di locazione previsti dal contratto e mai percepiti.
I proprietari correvano ai ripari stipulando un atto di risoluzione consensuale del contratto con effetto retroattivo a partire dal giorno successivo alla stipula del contratto.
Contestualmente impugnavano l’avviso di accertamento, sostenendo l’assurdità della tassazione di un canone mai percepito.
Purtroppo per loro i giudici tributari rilevavano che l’art. 26 del TUIR prevede che “i redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà”
L’unica eccezione è prevista per gli immobili abitativi, per i quali “i redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore”.
Il presupposto per la tassazione del reddito da locazione è comunque l’esistenza di un contratto di locazione, per cui la risoluzione del contratto stesso fa cadere l’obbligo di tassare i canoni .
I contribuenti ritenevano quindi – a torto – che la risoluzione del contratto con efficacia retroattiva facesse decadere le pretese della Agenzia delle Entrate.
Invece la Corte di Cassazione ricorda che alla risoluzione del contratto si applica l’art. 1458 c.c. il quale prevede che, nei contratti ad esecuzione continuata o periodica come la locazione, l’effetto della risoluzione non si estende alle prestazioni già eseguite.
Ne consegue che non viene meno l’obbligo di pagamento del canone di locazione per il periodo anteriore alla risoluzione e pertanto la retroattività della risoluzione non può essere opposta all’Agenzia delle Entrate.
In definitiva ai contribuenti non è restato altro che …pagare e sorridere!

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