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Legge di stabilità 2016 – Estromissione agevolata degli immobili dell’imprenditore individuale

La legge 208/2015 permette di realizzare l’operazione a costi contenuti.

E’ noto che per gli imprenditori individuali esistono in capo allo stesso soggetto due sfere economiche separate e cioè la sfera relativa all’impresa e la sfera personale che sono disciplinate in modo differente.
Se l’artigiano Mario Rossi che esercita l’attività in un locale di sua proprietà iscrive il bene nell’inventario, lo fa rientrare nella sfera imprenditoriale e può dedurne le quote di ammortamento e le spese di manutenzione, ma deve sottoporre a tassazione la plusvalenza riveniente dalla eventuale estromissione dello stesso per cessione a terzi o destinazione alla sfera personale.
Se invece l’immobile rimane nella sfera personale non può dedurre i costi di cui sopra ma nulla deve pagare a titolo di imposte al momento della cessazione della attività in quanto l’immobile rimane estraneo alla sfera imprenditoriale.
Ricordiamo che gli immobili strumentali si suddividono in strumentali per natura e cioè quelli accatastati nelle categorie A/10, B, C, D ed E indipendentemente da chi li utilizza e quelli strumentali per destinazione se gli stessi immobili sono utilizzati per l’attività della impresa.
Vi è da osservare che l’immobile strumentale per natura di proprietà dell’imprenditore può essere tuttavia ricompreso nella sfera di impresa, ma non più utilizzato dall’imprenditore che - per esempio - si è trasferito in altro immobile, cedendo in locazione il precedente.
La legge di stabilità consente adesso di estromettere l’immobile strumentale sia per natura che per destinazione con il pagamento di una imposta sostituiva delle plusvalenze nella misura dell’8% sulla differenza tra il valore normale del bene e il valore fiscalmente riconosciuto che di solito corrisponde al valore di acquisto al netto del fondo di ammortamento.
La norma consente pure di determinare – su esplicita richiesta dell'interessato - il valore normale del bene sulla base del calcolo della rendita catastale, moltiplicata per i seguenti coefficienti, comprensivi della rivalutazione del 5%:
A/10 - Uffici: 63
B - Immobili destinati a servizi: 147
C/1 - Negozi: 42,84
C/2 e seguenti - Immobili commerciali e pertinenze: 126
D - Immobili a destinazione speciale:63
E - Immobili a destinazione particolare: 42,84.
Per godere della agevolazione è necessario che l’imprenditore sia titolare dell’immobile alla data del 31/10/2015 e che proceda alla sua estromissione entro il 31/5/2016.
L’imposta sostitutiva va pagata in due tranche e cioè il 60% entro il 30/11/2016 e il 40% entro il 16/6/2017.
Ai fini IVA la cessione sarà di regola esente, senza incidenza sul pro-rata, salvo il caso della rettifica della detrazione dell’IVA eventualmente detratta nel decennio precedente.

 

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